(破)广西钦州市南珠东大街与扬帆大道交汇处的土地使用权及地上建筑物

钦州中海房地产开发有限公司管理人

关于拍卖广西钦州市南珠东大街与扬帆大道交汇处

西南面的土地使用权及地上建筑物的

公告

钦州中海房地产开发有限公司管理人将于2025年9月12日10:00起至2025年9月13日10:00止（延时除外），在淘宝网阿里拍卖破产强清平台（处置单位：钦州中海房地产开发有限公司管理人﹝下称管理人﹞；监督单位：广西钦州市钦北区人民法院；网址：https://susong.taobao.com/）进行公开拍卖活动。现公告如下：

一、重要提示

（一）郑重声明：本次拍卖系管理人依据钦州中海房地产开发有限公司（下称中海公司）破产清算案第三次债权人会议表决通过的“破产财产变价方案”及《中华人民共和国拍卖法》等相关规定进行。

（二）竞拍前请务必认真阅读《竞买公告》《竞买须知》和《网拍标的物情况说明表》，充分了解有关实地看样、调查标的物信息（如产权变更登记所需的要求等）、竞买资质、委托代理及尾款支付方式等内容。如违反相关约定，您的保证金会被划扣并产生其他法律责任，请理性参拍。

（三）买受人竞拍成功后，管理人将协助买受人办理产权变更登记手续和相关许可证件的变更手续。办理产权变更登记手续（不含相关许可证件的变更手续，下同）所需的各项税费，按照相关规定由中海公司和买受人分别承担的，由中海公司和买受人各自承担。除办理产权变更登记手续依照规定需由中海公司承担的各项税费之外，中海公司及管理人不承担其他一切费用（由买受人承担）。

（四）本次拍卖公告所作的情况说明仅为竞买人提供参考，不作为竞买人判断和权衡价值的最终依据，竞买人根据自身需要可自行调查、了解和核实。未尽事宜，管理人不承担责任。

（五）本次拍卖的标的物情况较为复杂，标的物以现状为准，法院与管理人不承担标的物的瑕疵保证责任。除拍卖公告披露外，竞买人应对标的物实际状况以及瑕疵（含显性和隐性瑕疵）等自行调查核实、承担投资风险。竞买人请实地看样，未看样的视为对标的物及相关实物现状的确认。

二、标的物概况

中海公司所有的位于广西钦州市南珠东大街与扬帆大道交汇处西南面的土地使用权（登记面积8125.63平方米），以及建筑物一栋（水东大厦A座在建工程，已建地下室1层，建筑面积3531.95平方米；已建地上28层，建筑面积33363.04平方米。规划的水东大厦B座未开工建设），详情如下。

（一）土地使用权。证号：钦国用（2014）第A1367号。登记土地使用权人：中海公司；使用权面积：8125.63平方米；使用权类型：出让；终止日期：2054年1月19日；发证日期：2014年9月25日。“记事”栏记载：

1.该宗地为共用宗地，宗地面积8466.54平方米，共有人为钦州市钦南区水东街道五里桥社区居委会五里桥居民小组（下称居民小组），中海公司分摊面积8125.63平方米（管理人说明：该8125.63平方米单独登记在中海公司名下）。

2.批准用途为商服、酒店、办公用地。根据“国土资发”（2012）134号文件，该宗地按国家土地现状二级分类规范登记土地用途为：批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。

（二）钦州市住房和城乡建设委员会（现更名为钦州市住房和城乡建设局）于2014年12月21日核发“地字”第450701201400239号建设用地规划许可证，记载：（1）用地单位：中海公司、居民小组。（2）用地项目名称：水东大厦开发项目。（3）用地性质：就业用地（商业、酒店、办公用地）。（4）用地面积：15220.18平方米。

（三）水东大厦A座。已建地下室一层，建筑面积3531.95平方米；已建地上28层，建筑面积33363.04平方米。地下室及地上建筑面积合计36894.99平方米。地上第一层建筑面积1552.32平方米，第二层建筑面积1633.17平方米。中海公司与居民小组约定，第一层中的835.64平方米、第二层中的1500平方米属于居民小组应得的收益（合计建筑面积2335.64平方米）。居民小组要求不拍卖其应得的收益，故该2335.64平方米房产不列入拍卖范围。扣除该2335.64平方米，水东大厦A座拍卖面积34559.35平方米（36894.99－2335.64=34559.35平方米）。

（四）钦州市住房和城乡建设委员会于2015年1月23日核发“建字”第450701201500213号建设工程规划许可证，记载：（1）建设单位：中海公司、居民小组。（2）建设项目名称：变更水东大厦。（3）主管部门的审定意见：①由居民小组建字第450701201100188号建设工程规划许可证变更而来，变更面积74320.80平方米，原证收回注销。②项目毛用地面积15220.18平方米，净用地面积8466.54平方米，其中中海公司净用地面积8125.63平方米，居民小组净用地面积340.91平方米。③项目总建筑面积74320.80平方米，其中居民小组建筑面积3000平方米（第一层平面A101、B101、B102商铺及第二层平面B201商铺），中海公司建筑面积71320.80平方米。

（五）钦州市住房和城乡建设委员会于2015年5月6日核发编号为452802201505060101的建筑工程施工许可证，记载：工程名称为水东大厦，建设单位为中海公司和居民小组，建设规模74320.80平方米。水东大厦A座目前已建地下室1层，建筑面积3531.95平方米；已建地上28层，建筑面积33363.04平方米。规划的水东大厦B座未开工建设，根据该施工许可证记载的建设规模，目前尚有37425.81平方米没有建设（74320.80平方米-33363.04平方米-3531.95平方米=37425.81平方米）。

（六）根据中望价格评估集团有限公司2019年11月26日出具的中望桂（2019）评价字第11006号《价格评估报告书》，破产清算价格评估总额为99821666元（人民币，下同），其中中海公司名下8125.63平方米土地使用权的破产清算价格为26056815元，水东大厦A座（含地下室和居民小组收益的2335.64平方米房产）破产清算价格为73764851元。此外，属于居民小组收益的2335.64平方米房产的破产清算价格为9187474元。扣除居民小组收益的2335.64平方米房产，拍卖标的物评估价格为90634192元（99821666-9187474=90634192元）。

（七）特别提示：

1.管理人对拍卖标的物所作的说明和提供的图片资料等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。标的物以现状进行拍卖，其外观、结构及质量等以移交时的现状为准。

2.所要拍卖的面积8125.63平方米的土地使用权单独登记在中海公司名下。土地所处的宗地为共用宗地，共有人为居民小组，净用地面积8466.54平方米，其中中海公司净用地面积8125.63平方米，居民小组净用地面积340.91平方米。

3.水东大厦A座为在建工程，已办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，未办理工程竣工验收备案手续，未办理《房屋所有权证》或《不动产权证》。

4.中海公司与居民小组所签《联营开发合同》约定，合作项目建成后分出第一、第二层合计3000平方米的商铺作为给予居民小组的收益回报；除3000平方米商铺外，合作开发的其余一切收益归中海公司。中海公司与居民小组约定，水东大厦A座地上第一层中的835.64平方米、第二层中的1500平方米房产归居民小组所有（合计2335.64平方米），本次拍卖范围不包含前述归居民小组所有的房产。买受人竞买成功后，须履行《联营开发合同》的约定，兑现居民小组应得3000平方米商铺的权益，即：水东大厦A座的2335.64平方米房产（第一层的835.64平方米、第二层的1500平方米）归居民小组；买受人竞买成功后，在续建的水东大厦B座中再分出第一层商铺的664.36平方米房产归居民小组。

5.中海公司与居民小组所签《联营开发合同》约定，中海公司负责土地红线范围内的房屋拆迁补偿和安置。土地使用权范围内目前尚有涉及四户的楼房未搬迁（原为一户，后分家成四户），竞买人竞拍成功后，须负责宗地范围内的搬迁补偿安置工作。

6.水东大厦A座的地下室，管理人接管前长期被积水浸泡，管理人接管后将水抽干并委托具备资质的鉴定机构进行质量鉴定，鉴定结论为：地下室地基基础工作正常，地下一层工程质量部分分项存在质量缺陷，处理建议为：根据分项的实际情况，采取浇筑、修复、加固等措施。

7.水东大厦A座地上第一层的全部建筑物、第二层的部分建筑物已由居民小组出租给他人经营。居民小组提供给管理人的租赁合同显示，租赁期内如有投资方出资继续完成水东大厦建设的，承租方必须无条件搬离。

8.对标的物能否办理产权变更登记手续和相关许可证件的变更手续以及办理时间等事宜，请竞买人于竞买前自行到相关职能部门咨询了解。竞买成功后，如因标的物现状、瑕疵等原因，致使不能或者延迟办理产权变更登记手续和相关许可证件的变更手续、费用增加等情况出现的，由买受人自负。

9.拍卖成交价不包含办理工程竣工验收备案手续、办理产权变更登记手续和相关许可证件的变更手续、后续搬迁安置等引起的应交或补交的一切税费及明确或不明确的关联费用。除办理产权变更登记手续依照规定需由中海公司承担的各项税费之外，中海公司及管理人不承担其他一切费用（由买受人承担），竞买人一旦参加竞拍即视为自愿支付并最终承担该等费用。钦州市人民防空和海防办公室没有向管理人申报债权，仅复函管理人称“中海公司欠缴水东大厦项目防空地下室建设费243万元”，该笔费用是否需要补缴，管理人不作承诺，如须补缴的，由买受人承担。供水、供电部门没有向管理人申报债权，水东大厦项目是否欠缴水费和电费、是否需要补缴，管理人不作承诺，如须补缴的，由买受人承担。未明确缴纳义务人的费用（如有），也由买受人负责解决。

10.有关办理产权变更登记和相关许可证件的变更、税费、规划、环保、水电等事宜，由买受人自行向相关单位了解。买受人自行办理水、电等户名的变更手续，相关费用自理。涉及违法违章的部分（如有），由买受人负责接受行政主管部门的处理。

11.成交后，买受人需另支付0.5%的软件服务费。该笔软件服务费为阿里拍卖平台收取的平台服务费，拍卖成交价款不含平台服务费。收费标准按系统成交价总额的0.5%收取，单个标的软件服务费上限为50万元。

三、拍卖方式

（一）采取有保留价的增价拍卖方式，保留价为起拍价。至少一人报名且出价不低于起拍价，方可成交。无人报名或出价的，竞价流拍。

（二）拍卖活动设置延时出价功能，在拍卖活动结束前的最后五分钟如果有人出价，将自动延迟五分钟。

四、起拍价、保证金、增价幅度

起拍价：29600402.04元（2025年7月3日拍卖起拍价32889335.60元的90%）；保证金：500万元；增价幅度：每次10万元。（说明：拍卖标的物评估价为90634192元，评估价90634192元以及本次拍卖范围均不包含居民小组应得权益的建筑面积2335.64平方米）

五、咨询看样

自公告之日起至2025年9月10日止（节假日休息）接受咨询，看样请提前预约，有意者请与管理人联系具体事宜。看样期间的一切答复均不代表管理人立场，仅供看样人参考，标的物的详情以实物现状和评估报告为准。

六、竞买人条件

法人、其他组织或年满18周岁且具备完全民事行为能力的公民均可参加竞买；法律、行政法规、司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的（比如商品房限购等），竞买人应当符合该特殊规定。不符合条件而参加竞买的，竞买人自行承担相应的法律责任。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十四条规定：实施网络司法拍卖的，下列机构和人员不得竞买并不得委托他人代为竞买与其相关的拍卖财产：（一）负责执行的人民法院；（二）网络服务提供者；（三）承担拍卖辅助工作的社会机构或者组织；（四）第1至3项规定主体的工作人员及近亲属。根据上述规定，不符合条件而参加竞买的，竞买人自行承担相应的法律责任。

竞买人可委托代理人（具备完全民事行为能力的自然人）参加竞买，但须在2025年9月10日17时前向管理人办理委托手续。竞买成功后，买受人（法人的法定代表人、其他组织的负责人）须与委托代理人共同到管理人处办理交付或权属转移手续。如委托手续不全的，竞买行为认定为委托代理人的个人行为。

七、优先购买权人

本次拍卖无优先购买权人。

八、税费承担

标的物产权变更登记手续和相关许可证件的变更手续由买受人负责办理，管理人将给予一切必要的协助。办理标的物产权变更登记手续，按照相关规定由中海公司和买受人分别承担的税费，由中海公司和买受人各自承担。买受人在竞买前可向所涉税务部门了解成交后应缴纳的税费标准。除办理产权变更登记手续时依照规定需由中海公司承担的各项税费之外，中海公司及管理人不承担其他一切费用（由买受人承担）。

九、保证金和余款支付

（一）拍卖竞价前，破产强清平台系统将在竞买人的支付宝账户锁定相应资金作为应缴的保证金。拍卖结束后未能竞得者，锁定的保证金自动解锁，锁定期间不计利息。

（二）拍卖成交后，买受人交纳的保证金可以充抵价款，保证金将在买受人支付软件服务费后24小时内自动转入本管理人的指定账户。

（三）拍卖余款须在拍卖成交后十个工作日内（最后一日遇节假日顺延）转账支付至本管理人指定的账户（户名：钦州中海房地产开发有限公司管理人，开户银行：中国银行股份有限公司钦州分行，账号：626277698105）。

（四）买受人须在付清全部拍卖款后五个工作日内（最后一日遇节假日顺延）凭付款凭证及相关身份材料到管理人处签署拍卖成交确认文件。

（五）根据标的物本身价值的实际情况，本次拍卖的起拍价、保证金、竞拍成交价格相对较高。竞买人参与竞拍时，支付保证金及余款可能会遇到当天限额无法支付的情况，请竞买人根据自身情况选择网上充值银行，各大银行充值和支付的限额情况请自行上网查询。

（六）拍卖成交后买受人悔拍的（拍卖成交后买受人未按期支付全部拍卖余款的，视为悔拍），管理人可提请重新拍卖或变卖。重新拍卖或变卖时，原买受人不得参加竞买。买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖或变卖价款低于原拍卖价款的差价、计入中海公司的财产。保证金不足以弥补拍卖费用损失以及重新拍卖或变卖价低于原拍卖价款的差价的，管理人有权向悔拍人追索。

十、拍品交付

（一）参照法释〔2016〕18号《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，竞买人成功竞得拍卖标的物后，破产强清平台将在管理人后台生成相应《网络竞价成功确认书》，确认书中载明买受人姓名、网拍竞买号信息，但不进行公示。

（二）管理人在买受人缴纳全部拍卖款之日起90日（该期限不包含产权变更登记的时间）内办理拍卖成交标的物的交付手续。管理人在上述期限内发出通知后，买受人须及时接收标的物；不在通知的期限内接收的，通知期限届满之日视为交付完毕，由买受人承担标的物可能发生的毁损、灭失等后果。

管理人联系电话：13737770178（黄律师）、13977759889（邓律师）

管理人地址：广西钦州市子材东大街19号“奥林名城”8栋九层

法院监督电话：0777-3686253

淘宝技术咨询：400-822-2870

本公告未尽事宜，请向管理人咨询。

钦州中海房地产开发有限公司管理人

2025年8月11日

竞买人资质要求

标的物位置：广西壮族自治区 钦州市 钦南区

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